セカンドハウス（別宅）を活用して、週末移住・二拠点居住を始めるには？

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ワーク＆ライフスタイルの多様化やコロナ禍以降の脱都心の流れを受けて、改めて注目を集めているセカンドハウスを持つという選択肢。

この記事では、セカンドハウスと別荘の違い、セカンドハウスを持つメリット・デメリット、注意点、税制上の優遇措置などについてまとめて解説します！

この記事のPOINT！

・セカンドハウスとは、月1日以上居住する住居のことで、別荘は保養を目的に年に数回滞在する家のこと。

・セカンドハウスを持つことで暮らしの幅が広がるほか、購入する場合は「居住用財産」として減税措置を受けることができる。

・短期～中期間だけ利用したい、さまざまな地域に拠点を移しながら暮らしたいという方は賃貸、数十年単位で同じ場所に拠点を構え続けたいという方には購入がおすすめ。

・移動に掛かる時間と労力、不動産としての価値、60日ルールに注意が必要。

・地方移住を検討している場合は、お試し住宅を活用するのも一つの手。

セカンドハウスとは？

定義

セカンドハウスとは、第二の住まいという名の通り、自宅のほかに月１日以上居住する家のこと。

平日はメインの住居から都心の職場に通い、休日は自然豊かな田舎のセカンドハウスで過ごす。遠距離通勤者が職場から近い地域にセカンドハウスを構え、平日の通勤時間を短縮するなどさまざまな活用方法が考えられます。

別荘との違い

別荘とは、保養を目的とする住居のこと。セカンドハウスのように利用頻度に規定はなく、一般的には避暑や避寒、バカンスなどを目的に年数回滞在する家のことを指します。

セカンドハウスを購入する場合、一定の条件を満たせば固定資産税や不動産所得税など税制上の優遇措置を受けられますが、別荘を購入する場合はこうした優遇措置は適用されません。その点もセカンドハウスと別荘との大きな違いです。

セカンドハウスを持つメリット・デメリット

セカンドハウスを持つと、どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか？

メリット１：暮らしの幅が広がる

セカンドハウスを持つ最大のメリットは、住居ごとに異なる暮らしが叶うこと。特に、平日と週末で住まいを使い分け、都会と、郊外や自然豊かな地域を行き来することで暮らしの幅が広がり、QOL（クオリティ・オブ・ライフ）の向上が見込まれます。

また、これまで仕事がネックで田舎暮らしの実現に至らなかった方も、セカンドハウスを活用して週末移住から始めてみるなど、暮らしの基盤を変えずに新しい暮らしをスタートできる点も魅力の一つです。

メリット２：税制上の優遇措置が受けられる

セカンドハウスを新築・中古問わず購入する場合は、税制上の「居住用財産」に含まれるため、固定資産税、不動産取得税、都市計画税等の減税措置を受けることができます。

＜固定資産税＞
不動産物件の所有者には、以下の固定資産税が課税されます。
固定資産税＝固定資産の評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）

しかし、セカンドハウスは居住用財産の対象となるため、広さ200㎡を基準に課税標準額に対する税率が軽減されます。
200㎡までの小規模住宅用地：課税標準額 × 1/6に軽減
200㎡以上の一般住宅用地：課税標準額 × 1/3に軽減

＜不動産取得税＞
土地や家屋を取得した人に課税される「不動産取得税」についても、住居用不動産の場合は軽減措置の対象となります。
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率4％
↓
住居用不動産の場合…
建物の不動産取得税＝固定資産税評価額×税率3％
土地の不動産取得税＝固定資産税評価額×1/2×税率3％

＜都市計画税＞
市街化区域内の土地・家屋に対して課される都市計画税についても、軽減措置の対象となります。
都市計画税：課税標準×最高0.3％（制限税率）
↓
住居用不動産の場合…
200㎡までの小規模住宅用地：課税標準額 × 1/3に軽減
200㎡以上の一般住宅用地：課税標準額 × 2/3に軽減

メリット３：資産になる

セカンドハウスを購入する場合は、「居住用財産」として資産の一部にみなすことができます。老後の住まいにする、子や孫に有形資産として残す、不在の間に貸し出すなど自由に活用し、不要になったら売却して現金化することもできます。銀行から融資を受ける場合の担保にすることも可能です。

デメリット１：コストが掛かる

セカンドハウスには以下のコストが掛かります。

・購入費
・賃貸料
・水道・光熱費
・維持管理費
・交通費
・税金（固定資産税・都市計画税）

建物の立地や規模などにもよりますが、メインの住居と変わらない維持・管理費が掛かると考え、長期的な観点からも収支を計算して無理のない計画を立てましょう。

デメリット２：月1日以上利用し続ける必要がある

セカンドハウスは最低でも月1日は利用する必要があります。仕事やプライベートが忙しい時期も上手く折り合いをつけて活用し続けられるのか、身近な人と相談しながら計画を立てることが大切です。

デメリット３：防犯対策を講じる必要がある

セカンドハウスは不在時間が多い分、安心して暮らすには空き巣などに対する防犯対策が必須です。

防犯カメラを設置する、遠隔操作できる電球を導入する、二重窓にするなど、事前の対策である程度リスクを軽減させることができますので、入居が決まったらできる限り早く対策を講じるようにしましょう。

セカンドハウスを持つ際の注意点

60日ルールに注意

税制上の優遇措置を受けるためには、物件を取得してから60日以内に都道府県事務所への申請書類を提出し、かつ、毎月1泊2日以上の滞在を証明する書類を市町村役場に提出する必要があります。また、管轄自治体により条件や申請方法、提出書類等が異なりますので、事前確認を怠らないようにしましょう。

移動に掛かる時間と負担を考慮

ON／OFFの切り替えをはっきりつけたいという思いから、生活圏から遠く離れた場所にセカンドハウスを構えてしまうと、拠点間の移動に掛かる時間や費用、体力が次第に追いつかなくなり、せっかくのセカンドハウスから足が遠のいてしまうかもしれません。
目的にもよりますが、最初はメインの住宅や職場から1～2時間以内の範囲に拠点を構えるのがおすすめです。

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不動産価値を考慮

セカンドハウスを購入・新築する場合、将来的に物件を売却する可能性も考慮して拠点を構えることをおすすめします。将来的にライフステージや環境が変わったり、通い続けられなくなったりした時にも、売却できる物件であれば次の暮らしをより豊かなものにするための軍資金とすることができます。

住宅ローン審査の基準が厳しい

セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンと重複して組むケースも多いため、主に返済能力の有無に関して厳しい審査基準が設けられています。500万円以上の年収に加え勤続年数を問う金融機関も多いので、セカンドハウスの購入を希望する場合は事前相談をおすすめします。セカンドハウスはフラット35の対象となりますので、あわせてチェックしてみましょう。

賃貸と購入のどちらが良い？

短期～中期間だけ利用したい、さまざまな地域に拠点を移しながら暮らしたいという方は賃貸、数十年単位で同じ場所に拠点を構え続けたいという方には購入がおすすめです。

賃貸のメリット・デメリット

最大のメリットが「気軽さ」です。賃貸の場合、敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用は必要になりますが、購入するよりも低コストでスタートでき、別の地域に移りたい時や利用しなくなった場合も契約を解約するだけで引き払うことができます。また、物件数が多いので、目的やライフステージに応じた住まいを選択しやすい点も大きなメリットです。

他方、デメリットとして挙げられるのが自己資産にならないという点です。賃料や管理費等はあくまで消費支出としての支払いであり、自らの所有物ではないため不在時に貸出すなど自由に運用することもできません。