ゲストハウスを経営するには？開業準備や運営方法、資格、支援制度を解説！

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ゲストハウスとは

定義

ゲストハウスとは、宿泊設備をシェアして滞在する短期～中期間利用者向けの宿泊施設のこと。旅館業法上の簡易宿所に区分され、一般的には相部屋（ドミトリー）が基本でリビングやキッチン、トイレ、風呂場などは共用とされています。

ホテルや旅館と比べて安価で気軽に利用でき、宿のスタッフや宿泊客同士の交流を楽しめる点が大きな魅力で、施設数は増加傾向になります。

民宿との違い

民宿も旅館業法上の簡易宿所に区分される点ではゲストハウスと同様ですが、一般的には民家を短期的に貸し出して営業する宿泊施設のことを指します。

農家民宿が代表的な例で、主に家主や地元の人との交流を通して現地の暮らしや文化・風土を体験することができる、アットホームな雰囲気が魅力の一つです。

民泊との違い

民泊も民宿と同様に民家を短期間貸し出して営業する宿泊施設のことを指しますが、ゲストハウスや民宿、旅館が旅館業法に基づく許可を得ることにより365日宿泊客を受け入れられるのに対し、民泊は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の規定により、年間180日までの受け入れとされている点に大きな違いがあります。

ゲストハウス経営が人気・注目を集める理由

厚生労働省が発表した令和4年度「衛生行政報告」によると、旅館業の区分の中で「旅館・ホテル営業」は、2019年（令和元年）の51,004軒から2022年（令和4年）には50,321軒と700軒近く数を減らしているのに対し、ゲストハウスを含む「簡易宿営業」は37,308軒から39,811軒へと2,500軒以上増加しています。^※

「簡易宿営業」の増加にはどのような背景があるのでしょうか。

^{※参考：厚生労働省「令和４年度衛生行政報告例の概況」}^{https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/eisei_houkoku/22/dl/gaikyo.pdf}

ワーク＆ライフスタイル、旅の目的の多様化

テクノロジーの進歩によって住む場所に捉われずに働けるようになり、さらにコロナ禍を機に一般企業にもリモートワークが浸透したことで、地方に滞在しながら東京の仕事をすることができるようになりました。社員の福利厚生や仕事に対するモチベーションアップのためワーケーションを推進する企業も出てきており、国内外からの旅行客に加えワーケーション客も見込み客となったことで、ゲストハウスのターゲット層と事業領域が拡大しています。

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インバウンド需要の高まり

日本を訪れる外国人旅行客数は、2020年以降のコロナ禍には一時落ち込んだものの、昨今増加傾向に転じ、2024年3月には3,081,600人と単月では初めて300万人を突破しました。^※

安く気軽に宿泊でき、地元の人とも交流できるゲストハウスは外国人旅行客にも人気で、特に農作業体験や郷土料理作りなど、地域の風土・文化を活かしたオリジナルの体験型プランを組み込んでゲストハウスを旅の目的地化させることで、立地条件に関わらず世界中から宿泊客を呼び込める可能性が高まっています。

^{※参考：JNTO訪日外客数（2024年3月推計値）

https://www.jnto.go.jp/news/press/20240417_monthly.html}

支援制度の拡充

政府は、東京一極集中の是正と人口減少対策の一環で、首都圏から地方への人の流れを生み出す政策を推進してきました。「地方創生移住支援事業」もその一つで、東京23区に在住または通勤する方が条件不利地域に移住した場合、単身は60万円以内、世帯の場合は100万円以内で都道府県が設定する額が支給されます。

また、2021年にポストコロナ時代を見据えてスタートした「事業再構築補助金」ではゲストハウス等も3000万円の補助金給付対象とされるなど、資金的にゲストハウスを始めやすい環境が整ったことも増加要因の一つと考えられます。

ゲストハウス開業に必要な資格・認可

ゲストハウスの開業にあたっては、旅館業法、建築基準法、消防法の3つの法律をクリアする必要があります。

※独自の規制を設けている自治体もあるため、実際に申請する際は所轄自治体にご相談ください。

旅館業法に基づく申請

旅館業法では旅館業をホテル営業、旅館営業、簡易宿泊所営業、下宿営業の4種に区分しており、一般的なゲストハウスは簡易宿所営業に区分され、利用客を受け入れる前に許可を取得する必要があります。

簡易宿所営業の登録基準（一部抜粋）は、自治体により独自の認可基準を設けているケースもありますが、おおむね以下の通りです。

施設全般

玄関、客室等、宿泊者が使用する施設を一体的に管理できる構造であり、かつ、住居その他施設と明確に区画され、混在していない構造であること。

客室

多数人で共用しない客室の延べ床面積は総客室面積の半分未満。階層式寝台を使用する場合は、上段と下段の間隔がおおむね1m以上であること。採光のため、直接外気に触れる箇所に適当な窓が設けられていること。

床面積

1客室の合計床面積は3㎡以上。延床面積は33㎡（宿泊者の数を10人未満とする場合は、3.3㎡に宿泊者の数を乗じた面積）以上。

浴室

施設に近接して公衆浴場がある場合等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を有すること。

換気等

適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること。

その他

都道府県（保健所を設置する市又は特別区にあっては、市又は特別区）が条例で定める構造設備の基準に適合すること。

届け出をせずに旅館業を営むと、無許可旅館業として最大6ヶ月の懲役または100万円以下の罰金が課される場合がありますので注意が必要です。

各種要件を満たし、申請書類を揃えたら行政窓口の担当者による現地検査を受けます。申請書類の提出～審査結果が出るまでは一か月程度かかるため、計画的に登録申請を行うことをおすすめします。

建築基準法

ゲストハウスは建築基準法上の「特殊建築物」に該当するため、住宅などに使用していた建物を新たにゲストハウスとして利用する場合、床面積が200㎡を超えるときは「建築基準法」に基づく用途変更申請を行う必要があります。（200㎡以下の場合は原則として用途変更不要です。）

申請には施設の既存図面のほか、確認済み証、検査済み証、消防適合証明書などの書類が必要です。特に、新築物件を建設した際に完了検査を実施したことを証明する「検査済み証」は再発行できないため、紛失した場合等は建築士と指定確認検査機関による調査を実施する必要があるなど、書類準備に日数を要するケースがありますので注意が必要です。

消防法

ゲストハウスは施設の規模や宿泊者数に関わらず、自動火災報知設備や誘導灯・誘導標識、消火器等の設置が求められます。各種条件をクリアしたら「消防法令適合通知書交付申請書」を消防庁に提出して所轄消防署による立ち入り検査を受け、申請が通れば「消防法令適合通知書」が交付されます。

ゲストハウス開業に必要な資金

ゲストハウス開業に必要な資金額は、立地や建物の規模、内装設備などによって異なりますが、一般的には300～1,000万円程とされています。

内訳は以下の通りです。

土地・物件取得費用：約100万円～

開業資金の中で最も大きいのが土地や物件の購入費です。立地が良く規模が大きい物件は購入費がかさみます。一方で、人口減少が進む地方では空地・空き家を無料で借りられるケースもあります。また、各自治体が募集主体となる「地域おこし協力隊」のミッションとして地域振興を目的にゲストハウス開業を行う場合は、自治体が把握している空き地や空き家を活用できるケースがあり、その場合は開業資金を大幅に抑えられる可能性があります。

事例：北海道中川町でゲストハウスのマネージャーを募集します!

内装工事（リフォーム）費：約100～300万円

内装工事費は特に中古物件を活用する場合に必要になります。古民家は安く売りに出されることもありますが、梁や柱など建物の根幹部分や水回りが劣化していたり現代の建築・耐震基準に適していなかったり、入居するまでに費用と時間が掛かるケースがあるため注意が必要です。

また、中古・新築何れの場合も前述の旅館業法、建築基準法、消防法の3つの法律に適合するよう工事を進める必要があります。

設備費用：約100～200万円

ゲストハウスのコンセプトに合わせ、宿泊客が利用するベッドなどの家具や空調設備、アメニティーなどを準備します。

新品を購入するのもひとつの手ですが、近年ではメルカリやジモティーなどのフリマアプリなどを活用して安価で揃えるケースも出てきています。

各種許可申請費用：約2万円～

許可申請を自身で行う場合最低2万円程度は掛かります。行政書士等に書類作成などを依頼する場合は手間が抑えられますが、費用は約10万円～かかります。

運営資金：3カ月分

水道・光熱費や日用品購入費などの固定費に加え、顧客獲得のための広告・宣伝費や開業資金を借り入れた場合等は毎月の返済も生じるため、オープン後すぐに黒字化できるケースは少ないとされています。不測の事態も考慮し、事前に3か月分程度の運営資金を確保しておくことをおすすめします。

ゲストハウス開業に活用できる補助金・支援制度

ゲストハウス開業に必要とされる300～1,000万円程の資金を軽減する方法はあるのでしょうか？

ここではゲストハウス事業者が活用できる補助金制度をまとめてご紹介します。

※各制度情報は記事執筆時点のものです。実際に活用をご検討される場合は各担当窓口までお問い合わせください。

小規模事業者持続化補助金

小規模事業者等の地道な販路拡大や業務効率合の取り組みを支援するための補助金です。補助率は2/3で、補助上限は50～200万円です。

広報費やウェブサイト関連費、借料、機械装置等費など幅広い経費が対象となります。

詳細：https://r3.jizokukahojokin.info/

事業再構築補助金

コロナ禍や物価高等で業績が悪化した中小規模事業者の事業転換や新規事業立ち上げを支援し、日本経済の立て直しを図るための制度です。補助対象となるのは、建設費や内装工事費、システム構築費、広告宣伝費などで、補助率は1/3～3/4、補助金額は100万円～1.5億円まで幅があります。

補助上限金額が高い分、採択ハードルが高く、緻密な事業計画書の作成と申請書類の準備が必要です。

詳細：https://jigyou-saikouchiku.go.jp/

ものづくり・商業・サービス生産性向上促進補助金（ものづくり補助金）

中小企業・小規模事業者が今後複数年にわたり相次いで直面する制度変更（働き方改革や被用者保険の適用拡大、賃上げ、インボイス導入等）に対応するために取り組む、革新的サービス開発・試作品開発・生産プロセスの改善を行うための設備投資等を支援するもの。

補助率は2/3～1/2で、採択率は50%です。事業再構築補助金と同様、入念に事業計画を練り、申請書類を準備する必要があります。

詳細：https://portal.monodukuri-hojo.jp/

IT導入補助金

ITツールの導入に掛かる費用を補助するための制度です。予約ツール等の導入のほか、インボイス対応やセキュリティー強化に掛かる費用に適用することができます。

詳細：https://it-shien.smrj.go.jp/

ゲストハウスオーナーの年収

ゲストハウスオーナーの年収は、経営規模や立地、雇用する従業員数にもよるため一概には言えませんが、小規模のゲストハウス経営の場合は200～500万円程と考えられます。

仮にベッドを10数台、一人当たりの宿泊費を3,000円とすると一日あたり30,000円の売り上げになりますが、一般的なゲストハウスで年中満室のケースは少なく、観光庁の調査によると簡易宿泊所の稼働率は全国平均で25%^※とされているので、一日あたり2.5台稼働として計算すると、一日あたり7,500円、一か月225,000円（7,500円×30日）、年間2,700,000円（225,000円×12か月）となります。ここから備品購入費や水道光熱費のほか、広告宣伝費や開業資金を借り入れている場合は返済費等の経費を差し引く必要があり、さらに、スタッフを雇う場合は人件費も発生します。

簡易宿泊所の稼働率が高い大阪（53.5%）や福岡（43.7%）、東京（42%）ではこの倍近くの収入を得られる計算になりますが、その分競合する宿泊施設も多くなるため競争が激しくなり、他との差別化やSNSや人脈を駆使した宣伝術などの経営手腕が問われます。

一方で、ゲストハウスの収益はオーナーの工夫次第で宿泊費以外にも生み出すことができます。例えば、オーナー自身の得意なことや好きなことを活かし、有料プランとして郷土料理づくりやトレッキング、ヨガや釣り体験などを加えたり、ワーケーション利用客を取り込んだりすることで客単価を上げることができますし、ゲストハウス自体を副業として経営することも可能です。

年間収益を宿泊費に寄る場合もその他の売り上げを見込む場合も、ゲストハウス経営は簡単に稼げる仕事ではなく、金銭面よりも宿泊客との出会いや交流、人脈の広がりなどに働く価値を見出せる人に適した事業形態と言えそうです。

^{参考：観光庁「宿泊旅行統計調査（令和5年）」}^{https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001732306.pdf}

開業までの準備・ステップ

ゲストハウスの開業には、具体的にどのような手順を踏む必要があるのでしょうか？

１．コンセプトを明確にする

ゲストハウス経営を成功させる大きなポイントは、原点に強い意志を持つこと。

どのようなニーズを持つゲストに対し、どのような価値をどのように届けたのかなど、ゲストハウスを開く理由を様々な角度から掘り下げ、自分の中に揺るがない軸を作るようにしましょう。

コンセプトは土地・物件選びや内装・インテリアを左右し、客層・集客にも影響を与えるのはもちろん、トラブルや資金難等の困難に見舞われた場合の心理的な支えにもなります。

２．事業計画書を作る

事業計画書とは、事業の概要や方向性、収益化までのステップなどをまとめた計画書のこと。事業計画書を作成することでビジョンを言語化・明確化したり、協賛者を募る目的もありますが、金融機関等から開業資金を調達したり、公的支援を申請する際に必要になります。

事業計画書は主に以下の項目から構成されます。

事業概要：事業内容やコンセプト、経営方針など

創業動機：どのような動機・目的で開業するのか

職歴・事業実績：これまでの職業経験や事業経営経験など

市場分析：業界・競合の状況から見た自社のポジション、強み、ビジネスチャンスなど

想定顧客層：どのようなターゲットを想定しているか

経営計画：経営目標と目標を達成するための具体的な行動

収支計画：事業による収入と支出、想定利益

人員計画：想定される従業員数や人件費など

リスク対処計画：想定されるリスクと対処方法

^{参考：日本政策金融公庫「創業計画書」

https://www.jfc.go.jp/n/service/pdf/kaigyou00_240401b.pdf}

３．資金を準備する

事業計画書の経営・収支計画に基づき、開業資金を準備します。

一般的にゲストハウスの開業には、土地・物件取得費、内装工事費、備品購入費、広告・宣伝費に加え、3カ月分程度の運営資金が必要とされています。

４．土地・物件を準備する

ゲストハウスの要となるのが土地と物件です。それぞれ自力で探すのもひとつの手ですが、各自治体の担当窓口で地域の空き物件情報を集約しているケースがあるので、一度相談してみることをおすすめします。その際、ゲストハウスの許認可申請に必要な書類や土地・建物の条件等もあわせて確認しましょう。

また、探し始めてからすぐに理想の物件と出会えるとは限らないので、物件探しと並行して事業計画書をブラッシュアップしておくと、物件決定後のステップがスムーズになります。

５．内装工事をする

物件が決まったら、必要に応じて内装工事を行います。

前述の通り、ゲストハウスの開業にあたっては旅館業法、建築基準法、消防法の3つの法律をクリアする必要があり、内装もそれぞれに規定されますので注意が必要です。

６．許認可申請を行う

自治体等への許認可申請書類を作成するとともに、自治体・消防署・保健所等からの立ち入り検査を実施します。立ち入り検査では宿泊施設としての適性に加え、防災・衛生の観点からもチェックが入ります。

晴れて申請が通れば、ゲストハウス営業のスタートです！
開業日から1か月以内に開業届けを提出し、青色申告で確定申告することで、特別控除を受けられたり、家族への給与を必要経費に組み込めたり、赤字を3年間繰り越せるなど様々なメリットが得られますので、こちらの申請もお忘れなく！

ゲストハウス経営成功のコツ

ゲストハウスを開業しても、継続的に宿泊客を呼び込めなければ事業は軌道に乗りません。

ゲストハウス経営を成功させるコツにはどのようなものがあるのでしょうか？

集客しやすいエリアを選ぶ

ゲストハウス利用者の大半は観光客。そのため立地選びの際は、周辺に魅力的な観光スポットや飲食店、商業施設等があるか、交通アクセスは良好かなどを観光客目線で考慮する必要があります。

また、例え観光地であっても同一エリアに競合する宿泊施設が多数ある場合や、季節等により観光客数の増減幅がある場合は経営計画に大きく影響するため注意が必要です。

コンセプトを明確にし、大切にする

ゲストハウスのコンセプトとは、「どのようなニーズを持つゲストに対し、どのような価値をどのように届けるのか」を端的に表すもの。成功しているゲストハウスほど明確なコンセプトを持ち、コアなファンやリピート客を獲得して持続可能な経営モデルを確立しています。

コンセプトは建物の内装決めから料金設定、マーケティング、経営計画に至るまで、あらゆる意思決定時に立ち返る指針になるため、オーナー自身の想いに加え「ゲストハウス経営を通してゲスト、地域、社会にどのようなプラスの効果をもたらしたいのか」など、広い視点から熟考し設定しましょう。

客室稼働率（OCC）、客室平均単価（ADR）、Revper（レヴパー）を適切値以上に保つ

ゲストハウス経営の指標になるのが、客室稼働率（Occupancy rate）、客室平均単価（Average Daily Rate）、Revper（レヴパー）の3つの基準です。

客室稼働率（OCC）

ゲストハウスは安価に宿泊できることが売りの一つ。これは言い換えれば薄利多売のビジネスモデルということで、損益分岐点以上の稼働率を維持できなければ利益を生み出すことはできません。

稼働率は「稼働した客室数÷総客室数」で算出します。観光庁の「宿泊旅行統計調査（令和5年）」の「都道府県別宿泊施設タイプ別客室稼働率」によると、簡易宿泊所の稼働率は全国平均は25％ですが、最も高い大阪府の52.5％から最も低い山形県の7.9%まで開きがあります。適切な稼働率は地域や売り上げ目標によって異なるため、経営計画と照らし合わせ自身で目標値を設定する必要があります。

^{参考：観光庁「宿泊旅行統計調査（令和5年）」}^{https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001732306.pdf}

客室平均単価（ADR）

一般的に客室単価を下げると稼働客室数が増えるため稼働率は上がりますが、必要以上に下げ過ぎてしまうと収益も減ってしまいます。稼働率と販売単価のバランスを測る指標が「売り上げ合計額÷販売客室数」で算出される客室平均単価（ADR）です。

客室の販売価格は、経由した予約サイトの手数料やクーポン利用の有無等で多少の差が生じますが、ADRを算出することで稼働した全ての客室の平均単価を出すことができます。これを同一エリアで営業する他の宿泊施設を比較することで、エリア相場と比較して適切な価格設定が出来ているかを測ることもできます。

Revper（レヴパー）

宿泊施設の収益を上げる方法には、主に「客室料金を上げる」と「稼働率を高める」の2パターンが挙げられます。一般的に客室料金と稼働率は反比例する傾向にあるため、どちらか一方のみを高めるだけでは収益性は上がりません。そこで必要になるのが販売可能客室数あたりの収益を表すRevper（Revenue Per Available Room）です。客室稼働率（OCC）×客室平均単価（ADR）で算出されるため、設定料金と稼働率のバランスが取れているかを一目で把握することができます。

ゲストとの交流を大切にする

ゲストハウスの利用客の中には、オーナーや利用客同士の出会いやコミュニケーションを楽しみにしている方も多く見られます。そうしたニーズに応えるため、パーティーやワークショップを開くなどより気軽に交流しやすいよう工夫したり、利用後もSNS等を通じて交流し続けたりすることで、ファンやリピーターの獲得に繋がり経営の持続可能性も生まれていきます。

全国のゲストハウス開業事例

TURNSでは、全国各地のゲストハウスオーナーの体験談を取材し、掲載しています。

ここではその一部をご紹介します！

【秋田県にかほ市】ゲストハウス麓〼ろくます-Rokumasu

秋田移住で農泊ビジネスにチャレンジ！地域の暮らしに溶け込み、“田舎”を味わう新しい形のゲストハウスを開業

秋田県では県内に移住し、農家民宿や農家レストランなど農泊ビジネスに取り組みたい人を対象に「農泊ビジネス起業実践研修」を実施し、移住者の起業を支援しています。この研修を受講し、『ゲストハウス麓〼ろくます-Rokumasu』をオープンさせた、の中山功大こうだいさんと笠間怜れんさんを取材しました。

▼取材記事はこちら！
https://turns.jp/82849